我国房地产债务问题根源何在？

从2021年下半年以来，政府坚持“房住不炒”原则，对房地产领域实施高压政策，造成房地产领域的债务风险明显上升，房企暴雷不断，居民断供频发，不管是房地产企业还是居民部门资产负债率的计算公式，债务风险都有一定程度的暴露。特别是2022年以来，这种状况不仅没有得到缓解，反而有所加剧。而回顾2020年的时候，尽管在疫情的冲击下，房地产领域还迎来了快速的反弹。债务也没有成为很大的问题资产负债率的计算公式，为何短短几个月的时间内，情况会发生如此剧烈的变化呢？

在分析债务规模之前，有必要讨论一些比较本质的问题，就是债务为何会成为问题？这里面有两个至关重要的因素，即资产价格的变化和流动性风险。

第一个方面就是资产价格的变化。从理论上来说，债务的背后都是有资产来背书的，如果资产价格没有太大变化，那债务就不会存在太大的问题，因为随时可以卖掉资产来偿还债务。但是在现实中，资产价格是不可能没有波动的，尤其是在容易产生泡沫的一些资产领域，资产价格的波动往往还很剧烈。而资产价格的下跌是债务问题产生的根源，因为企业和居民资产端和负债端的波动是非对称的。

例如，一个房地产企业借钱10亿买了一块土地，一年之后，如果这块地市场价还值10亿，大企业完全可以随时卖掉土地来偿还本金。但如果一年后这块地只值5亿了，那债务的问题就来了，因为资产缩水了5亿，但负债还是10亿。所以，从这个角度来说，房地产企业和居民的债务之所以出现问题，最根本的原因是他们手中的资产价格下跌了。

导致债务问题的另一个重要方面是流动性风险。

不仅仅资产端的缩水会带来债务违约风险，负债端的变化也会导致违约风险。例如，一个企业借了钱买了资产，如果债主们一起催债还钱，企业只要资本金足够多，可以用资本金偿还负债，但如果资本金不够还债，就只能变卖资产，而如果资产不能快速变现，就会导致违约。

虽然一家企业变卖资产还债还不会带来较大问题，但如果大量企业同时出售资产，就会触发资产价格下跌，资产缩水，最终就会导致系统性风险。这种风险可以叫流动性风险，获取现金流动性遇到困难，导致债务违约。

就像银行业的经营，如果少量人正常提取存款，不会带来较大风险，但如果大量储户来银行提取存款，那就叫挤兑了。由于银行都是期限错配，借短放长的，短期内并不能快速变现所有资产，就会触发违约风险，而资产的大量甩卖就会触发资产的缩水，加剧违约风险。

数据显示，2021年银行业上市公司的资产负债率是92%，非银金融为85%，而房地产行业上市公司的资产负债率接近80%，部分房地产公司的资产负债率甚至超过了90%，接近于银行业的杠杆率。所以，从资产负债表的结构来看，房地产开发商类似于金融业的公司，通过较少的资本金撬动杠杆来开发房地产，既然挤兑银行会导致银行的破产倒闭，短期内房地产公司融资困难也会导致房地产公司的破产。

因此，房地产债务问题的根源也比较清晰了，那就是当资产泡沫破灭的时候，资产端和负债端的问题会同步爆发，资产缩水的同时，流动性风险也会上升，使得债务问题更加凸显，最终无法避免的掉入了违约陷阱。

以上内容由51税知网整理，希望对大家有所帮助！与智慧同行，开启你的创业之路！