更新2019年东莞买二手房税费及注意事项！——税费解读！税费+担保费
（本文税费仅针对东莞地区的红本70年商品房税费计算，每个城市政策不同，税费计算有所差异。如有不实随时指教，大家互相学习。不是很专业，勉强能看懂）
废话不多说，咱们很多人买房可能都是首次买，尤其是二手房不仅手续繁琐，而且风险大，买个房子不知道被人宰几刀。（我在中介公司做实习生的，有些个老奸巨猾）
截止2016年11月东莞最新二手税费计算。
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讲税费前先说下东莞1月7号的限购限贷政策~
ლ(╹◡╹ლ)
一、限购：1、自10月7日起对东莞市内拥有两套及以上的本市居民家庭暂停出售新建商品房。[你只能买两套，不能再多了，以家庭为单位（家庭：妻子、丈夫、未满十八岁子女）]
2、对买第二套新建商品房的居民家庭，必须要缴纳一年的社保或个税（前两年内连续缴纳）ヾ(´A｀)ノﾟ
二、限贷：咱们先了解自己名下有几套物业？有没有贷款记录？贷款有没有还清？然后看图…
可能有点不清楚不好意思(,,•́ . •̀,,)
临时拍的将就看吧 。
对照上表可以看出来自己再次购房可以贷几成，进而算出自己的首付比例。（二手首付：税费+首付款+中介费）
再说说各种价~：
原价：登记价、房管局的价格，业主的上手发票价（至于啥是上手发票我也不知道…）成交价：交易成交价，就是咱们买房的钱。银行评估价：7成贷款是以银行评估价的七成来贷款。通常比成交价低，银行为了规避风险，少数笋盘银行评估价会比成交价高，这样的话不止贷7成哦。越高越好。地税评估价：用来缴税的，越低越好。（所有二手房是税费根据地税局评估价算来算，地税评估价大约是成交价的一半。）
再来理解下普通住宅和商品房的区别~：
-----------------------------------------------------------------------然后咱们看看税费怎么算的！
一、契税：（根据买房者）
二、增值税（根据业主）（营业税及附加）
三、个人所得税（根据业主）
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下面是小税和按揭担保费用
四、查档费：50元/一次（签购房合同前查一次，过户后查一次）
五、产权登记费：80元/一次
六、抵押登记费：80元/一次
七、交易服务费：4元/平方
八、公证费：380元（包括公证费260元+120元6本公证书）
九、贷款印花税：贷款额×0.005%（很少基本不会算进去...）
十、评估费：地税评估价×0.5%评估公司收（据说这个是东莞地区最坑爹的费用，别的地方像深圳都不收的.....）
十一、担保费：
十二、担保服务费+办证费+资信调查费+按揭服务费
十三、本体维修基金：
十四、中介佣金：
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2017-03-05
大家好呀！好久没看知乎了 ，，，也没人看我就自己写给自己看
我是地产的实习生嘛去年我从7月份开始一直在号称全珠江三角洲最大的地产公司“家家顺”工作。
去年10月7号限购开始，东莞一手楼市场就已经开始降温了，经历了年前的开发商大量推盘，但是去化率寥寥无几，去年年前开发商的价格也是居高不下，死撑着高房价却卖不动，直到现在，有部分开发商松口走量了，其实我跟许多客户都说过这个问题，如果年前东莞一手楼市场没有一波购房小高潮的话，年后一手市场必定会降价，2月份和1月份相比，一手楼市场销售量加了九个点，价格也降了一两千，但是这九个点大多也是集中在几个楼盘，貌似现在东莞水乡片区沙田那块卖的很好， 最近也有部分深圳客买临深地段的改善性住房，也并非为了投资，现在惠州博罗的楼盘也卖的很好，到东莞投资的深圳客少了，更多的是购买自住的普通老百姓，所以我年前辞去了家家顺的工作，现在在一家专做二手的小地产公司上班，接触一些二手房的知识和潜规则。
，同事我的客户资源也是不能用了，我之前微信里都是一些深圳客户投资的客户很多，现在这个地产是专门做常平横江厦的聚富花园的，这边的老板也是很精的做了7,8年地产差价也吃，同时这个老小区的客户群体都是附近的上班族，工作刚刚凑个首付买房子过家的。
来这里已经上班两个星期了，我发现二手房的客户比起深圳的投资者，对房子的要求更低，你对他们说这个房子好，他们也不问哪里好，而且对朝向，楼层（只要不是顶楼和底楼） 楼间距啊业主卖房动机啊，通风对流啊，有没有暗卫暗厕啊，这些都是很关注，绝大多数客户关注的都是房子的价格和装修（普装不用太烂就可以）。
回归咱们买房如何规避风险的主题
中介靠什么吃饭？
1、佣金3个点（大家知道佣金可以打折的，所以中介靠打折佣金吃饭远远不够）
2、按揭反水（其实有些原业主红本在手的单子是可以要求中介方做普贷的不用走担保公司更省钱）（我们公司找的按揭公司收按揭服务费1500，担保服务费2000，有些傻bb的客户不知道为什么交这个二手房税费计算，就交了，然后按揭公司收钱会全部返还给我们！！）
3、评估费成交价的0.5%（反一半，各个按揭公司不同评估费也不同，一百万房子反给我们2500）
4、维修基金40元*平方数（东莞是在09年以后收维修基金的，照理说维修基金如果原业主交了的话，新业主要买必须把维修基金的钱返给原业主----原业主除实收金额外还能要求新业主给自己维修基金的钱----如果原业主不提要收这笔钱，那么中介公司会让按揭公司收新业主的维修基金，然后按揭再反给我们。）
5，吃差价，这个很好理解，业主放低价100万中介和业主说“我帮你卖到103二手房税费计算，卖多了算我的，卖多的话我也给你分点，业主肯定答应。（二手房交易对客户来说最怕就是听中介说，不咱们买房也不知道业主的底价的）避免这个主要还是自己亲自和业主谈价，不要让中介去谈价， 多和业主沟通我们自己来套业主底价。
6、倒买倒卖喽，中介自己看到便宜的房子自己和业主沟通买下来，然后转手卖出去赚佣金赚差价， 原业主不知道买的人是中介，
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2019/2/9更新东莞最新税费解读'！
东莞现在三价合一政策，导致很多房子税费出奇的高，建议选房还是以满五唯一的房子为主，避免不必要的税费。
就现在买房主要三方面费用
1【中介费】3个点可以和中介方谈，看总房价金额。
2【给政府机构的费用】自从三价合一之后有所改变
契税：和原收费标准一样，但是现在必须按照过户价打税，之前可以按照地税评估价打税。（打个比方，你买一个交易价100万房子80平方，契税是一个点，原来是有个地税评估价你这个房子评估是60万，一个点就是6000，现在必须按照交易价打税，100万一个点就是1万）
增值税：和原先政策一样，满两年免征。
个人所得税：按照原业主以家庭为单位在广东省内是唯一一套住房并且满五年，按照实际成交价差额的20%比例征收（交易价－原业主上手发票价－抵扣项）×20%，这个费用很高，
如果交易价100万房原业主上手发票价40万，没有抵扣项，（100－40）×20%＝12万个税。
附：现在有些担保公司说可以做三价不合一帮你免个税，但是担保费加高，大概是贷款额的4个点，此操作是不合法的，另外是有风险的，不能保证100%能做，建议大家别信，走正常购房程序。18年年底有担保公司做这种单被银行退了好几单。
维修基金40一平方和原来一样
【担保贷款费用】
画圈是正常收费标准：贷款额1个点的担保费（中介都给你算1.5），2000块办证费，（其中评估费正常是评估价×0.25%图中6725有一半是故意多算的。当然看银行有银行也不收，比如东莞农商就不收如果你东莞买房是在农商行贷款的你完全可以拒绝出这笔费用）还有受理费，印花税，公证费，资信调查费都是几百不多。
图上有个高评费是做高贷要出的费用，转账手续费是做假首付流水的，这个大家如果有兴趣了解高贷低首付可以加我微信zw11haha了解
买房没有杂七杂八的费用很简单，另外现在东莞出证抵押很快了，1～2周批同贷，5天出证，7天抵押，基本在业主不需赎楼的情况下1个月左右就可以走完全部流程，所以很多中介帮你做普贷，还收你快贷费用是很不合理的。大家要擦亮眼睛呀。谢谢啦今天大年初五，过年好呀。
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