个人买卖房屋到底要交多少税？哪些情况可以减免税款？
个人买卖房屋到底要交多少税？哪些情况可以减免税款？
大家好，这一讲我们来了解关于个人买卖房屋的税收政策以及相关优惠政策。
那么，个人买卖房屋到底要交哪些税呢？我们分别从买方和卖方额角度来分析一下。
首先，个人买卖二手房（个人 VS 个人）。
卖方：
1. 增值税
在营改增前后，增值税都是我国税收中大哥大般的存在，在营改增以后，原先缴纳营业税的二手房销售行为也改为了缴纳增值税。
适用的不动产转让的增值税税率为5%（非个人为11%）。
应纳税额=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%
税收优惠政策：
一般规定：
（1）转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收增值税；
（2）转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税；
（3）转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征增值税；
（4）如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收增值税；
特殊规定：
（一）北京市、上海市、广州市和深圳市
自2016年5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
（二）深圳市
自2020年7月15日起，将深圳市个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。具体如下：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
（三）沈阳市
自2020年9月6日起，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，具体为：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。政策执行以不动产登记中心受理时间为准。
（四）成都市
为贯彻落实“房住不炒”要求，进一步发挥税收调节作用，我市借鉴其他城市经验二手房营业税怎么算，自2020年9月12日起，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的，免征增值税。
对于普通住房的标准，我们以上海为例进行解释。
根据《上海市普通住房标准》，普通住宅是指：
我们用下图来对比一下上北上广深政策和全国其他地区政策的区别：
可以看出政策的不同之处主要在于购买不足2年的普通住房。这里深圳与沈阳、成都按照最新政策，将2年替换为5年即可。政策出台的原则是为了避免炒房热，因此对于北上广深等地才会有2（5）年全额征税的更为严格的政策。
增值税涉及的附加税：城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。
城市维护建设税：
市区：7%；县城和建制镇：5%；其他地区：1%。
教育费附加：3%；
地方教育费附加：2%
2.个人所得税
（1）普通住宅
以转让收入额减去财产原值、转让过程中缴纳的税金（价外税增值税及其附加除外）和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税。
适用的个人所得税财产转让所得的税率为20%
应纳税额=（全部转让收入-财产原值-税金-合理费用）*20%
如果不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可实行核定征收，按普通住宅转让收入的1%核定征收。
（2）非普通住宅
在能够提供房屋原值凭证的情况下，与普通住宅相同二手房营业税怎么算，以转让收入额减去财产原值、转让过程中缴纳的税金（价外税增值税及其附加除外）和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税。
适用的个人所得税财产转让所得的税率为20%
应纳税额=（全部转让收入-财产原值-税金-合理费用）*20%
如果不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可实行核定征收，按普通住宅转让收入的2%核定征收。
税收优惠政策：
个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税。
买方：
1.契税
（1）90平以下的住宅：
首套房：按转让总收入的1%缴纳；
非首套房：按转让总收入的3%缴纳；
(2) 超过90平的住宅：
首套房：按转让总收入的1.5%缴纳；
非首套房：按转让总收入的3%缴纳；
应纳税额=全部转让收入*适用税率
2.房产税
房产税的课税对象一般为经营自用的房屋（税率1.2%）以及出租的房屋（税率12%），一般情况下对于房屋转让的行为不征收房产税，是对房屋所有者征收。
但是上海和重庆作为唯二两个对房屋转让行为征收房产税的地区，从自2011年1月上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税，征收的对象为购买方购买的二套房，且适用于新房和二手房。
上海：
试点区域：全市区域，包括非上海市民在本市区域购房。
购买用于家庭的唯一住房的免征房产税。
购买二套房的，按“人均面积”算，人均60平方米(含)为起征点。
人均不超过60平方米的，新购的住房暂免征收房产税。
人均超过60平方米的，对新购的住房超出面积的部分征收房产税。
关于60平/人的标准，我们来举例说明一下。
老王一家三口原住房面积60平方米，后又购置了一套100平方米的住房，总共住房面积160平方米，未超过人均60平方米的标准，因此新购房屋免征房产税。
如果老王一家三口原住房面积60平方米，后又购置了一套160平方米的住房，总共住房面积220平方米，未超过人均60平方米的标准，超过的部分40平方米需要征收房产税。
税率：
0.6%。其中应税住房每平方米交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格（市统计局公布）2倍（含2倍）的，税率减为0.4%。
房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
应纳税额=超出标准的面积*单位面积交易价格*70%*适用税率
重庆：
试点区域：重庆的房产税试点范围为重庆市主城9个区。
作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均。
征收对象为个人拥有的独栋商品住宅。
税率：
独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含)至4倍的，税率为1%;4倍(含)以上的税率为1.2%。
应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率
其次，个人购买新房（个人 VS 企业）。
在这种情况下，个人仅需要缴纳契税。关于契税的缴纳标准与上文内容相同，这里不再做过多赘述。
其他税收优惠：
根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条的规定，为适当减轻个人住房交易的税收负担，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房免征印花税；第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
好了，今天的小讲堂就到这里了，如果你对上述内容有任何问题和看法，都欢迎你留言和我探讨，文中有任何错漏及不尽之处，也欢迎您指正！
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