42-税法-土地增值税-应纳税额的计算

一、增值额的确定

土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(2)提供扣除项目金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

二、应纳税额的计算方法

土地增值税虽然相对复杂，但在计算时如果能够遵循下面6个步骤，会大大提高土地增值税计算的准确性。(1)确定收人总额；(2)确定扣除项目——-重点，新5旧3；(3)计算增值额；(4)计算增值率=增值额/扣除项目金额；(5)按照增值率确定适用税率和速算扣除系数；建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免税。(6)计算应纳税额：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

三、房地产开发企业土地增值税的清算

1、土地增值税的清算单位。(1)取得预售收入时，按照预征率预缴土地增值税；达到清算条件进行清算；(2)以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；(3)开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

2、土地增值税的清算条件

3、土地增值税的清算时间。(1)凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；(2)凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。

4、土地增值税清算应税收入的确认。(1)一般情形下销售房地产应税收人的确认。土地增值税清算应税收入=“营改增”前转让房地产取得的收入+“营改增”后转让房地产取得的不含增值税收入。（2）视同销售房地产和自用房地产应税收入的确认。

5.土地增值税清算的扣除项目。(1)扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金增值税计算，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。(2)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由税务机关核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。(3)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施的税务处理，如下表所示。

(4)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。(5)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。(6)质保金能否扣除看发票。房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时：①建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；②未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。(7)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。【知识点拨】房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算企业所得税时可以扣除。(8)拆迁补偿费的处理如下表。

6、土地增值税清算应报送的资料（了解）

7、土地增值税清算项目的审核鉴证。税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

8.土地增值税的核定征收。房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况增值税计算，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：9.清算后再转让房地产的处理

9、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额+清算的总建筑面积。

10.土地增值税清算后应补缴的土地增值税滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

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