云汇算：二手房产买卖，那些你不懂的纳税筹划

2020年全年销量实现2.65的增长，12月仍保持良好复苏态势，结合流动性变化趋势和微观层面数据表现，持续到2021年1月房市依旧火热。

这几天购房需求突然开始增加，据贝克研究院的数据显示，一线城市二手房成交量同比增长23%，其中上海成交量同比增加26%，广州同比增加25%，深圳同比增23%，而北京成交量以及增幅也为近年来的最高点。面对家庭巨额资金的房产支出，普通人该明白的关于二手房买卖的一些事。

二手房买卖中所设计的税种比较多，卖方涉及的税种包括增值税以其附加房屋转让营业税，个人所得税，土地增值税和印花税，买方涉及的税种包括契税，印花税和土地出让金。

二手房转让中涉及的各种税费如表：

根据《财务部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号所附《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免增值税。上述政策适用于北京市，上海市，广州市和深圳市之外的地区。

个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的， 以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税，上述政策仅适用于北京市，上海市，广州市和深圳市。

办理免税的具体程序，购买房屋的时间，开具发票，非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发（2005）26号《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发（2005）89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发（2005）172号）的有关规定执行。

纳税人在转让二手房时，应当充分利用这里所规定的减免税优惠政策，如果尚未达到相关条件的，则通过纳税筹划来创造条件，以享受税务优惠政策。如果期限没有达到，则可以先通过房屋租赁的方式租赁房屋，等期满了再办理房租买卖手续房屋转让营业税，或者由卖方向买房借款，用房屋做滴呀，借款期满，用房屋折价归还借款，实际上相当于先买卖房屋，后办理房屋过户手续。

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