个人买卖房屋中的税收问题全解
自2016年5月1日全面营改增以来，国家陆续推出各项降税减费惠民政策，笔者翻遍各大网站及中介咨询，均未找到在房屋买卖中关于税收问题的最新梳理，部分答复还存在“营业税”等说法。鉴于笔者前期购房体验，及实际工作涉税相关，梳理出以下几点在房屋买卖过程中涉及的税收政策。
提示：1、签订购房合同后，取得购房发票就行办理契税完税，在增值税及个人所得税的“满二满五”优惠中，起算时间均以契税完税凭证或房产证取得时间孰早为原则。
2、与银行签订的抵押贷款合同，印花税由银行代收代缴，印花税双方均需上税，但属于购房者的税负只有0.5‰减半优惠，但部分银行存在由购房者将双方印花税都缴纳的情形。
增值税
纳税人：卖方
计算公式：增值税税额=支付的价税合计金额÷1.05×5%
税收优惠：满二年免税。
政策：
（一）《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第五条规定：
“（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”
（二）《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定 第五条规定：
“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”
（三）《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定：
“纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。”
城建税和附加
纳税人：卖方
计算公式：
城市建设维护费税=缴纳的增值税税额×7%×50%
教育费附加=缴纳的增值税税额×3%×50%
地方教育费附加=缴纳的增值税税额×2%×50%
政策：
《关于对增值税小规模纳税人减征相关税费政策的通知》（云财税〔2019〕11号）（全国都一样）第一条规定：
“对增值税小规模纳税人征收的资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花是）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加减按50%征收。”
契税
纳税人：买方
计算公式：契税=不含增值税价款×契税税率（1%、1.5%、2%、3%）
纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权房产交易营业税，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。
印花税
购房合同按照产权转移书据征收，目前暂免征收。
房产证，每本2.5元印花税。
与银行签订的抵押贷款合同按照借款合同征收，税率0.05‰。
印花税=合同借款金额×0.05‰×50%
政策：
《关于对增值税小规模纳税人减征相关税费政策的通知》（云财税〔2019〕11号）（全国都一样）第一条规定：
“对增值税小规模纳税人征收的资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花是）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加减按50%征收。”
《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）附件《印花税税目税率表》的规定：
权利、许可证照。包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。按件贴花五元。
土地增值税
暂免征收
政策：《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条规定：
“ 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。”
个人所得税
纳税人：卖方
计算公式：据实：个人所得税=（合同记载金额-财产原值-合理费用）×20%
核定：个人所得税=合同记载金额×1%（云南）
个人所得税=合同记载金额×2%（青岛）
税收优惠：满五年且唯一免税。
政策：
（一）《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条规定：
“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
1、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
2、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。①支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房房产交易营业税，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。②支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。③纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。”
（二）《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：
“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”
（三）《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条第一款规定：
“（一）个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。免征个人所得税。
1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（二）‘家庭唯一生活用房’是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。”
（四）《青岛市地方税务局关于明确自然人申请代开发票个人所得税核定征收有关问题的公告》（青岛市地方税务局公告2018年第3号）规定：
①首次转让已购公有住房、解困工程住房、集资自建住房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，征收率1%，②转让其他住房，征收率2%.
[作者单位：国家税务总局云南省税务局】
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