一哥学堂10：二手房交易税费之契税、增值税、个人所得税

第一节 契税

一、什么是契税

契税，是指在土地、房屋权属发生转移时房屋个税_房屋个税起征点2020税率表，对产权承受人征收的一种财产税。纳税人为承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。

二、如何计算契税额度

（一）影响契税税率的因素

（1）购买人性质（个人还是公司）；

（2）房屋性质（住宅还是非住宅）；

（3）房屋套数（首套还是二套）；

（4）建筑面积（90 ㎡以下还是 90 ㎡以上）；

（5）房屋持有年限（满 2 年还是不 2 两年）；

（6）官方认可的成交价格【核定价格与网签价格比较（孰高原则）】；

（7）契税条例规定的比例（1%-3%）。

（二）契税优惠政策

只有同时满足下列条件时：（1）购买人为个人；（2）交易房屋为住宅；（3）套数为首套。才能享受契税优惠政策，详见下表。只要有 1 条不满足，契税税率均为 3%。

（三）契税计算总结

对存量房契税的计算，可总结如下表

（以成交价计算）

三、契税免征或者减征的常见情形有哪些

（1）法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，免征契税；

（2）夫妻析产（包括夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割）的情况下，免征契税。

第二节 增值税及附加

一、什么是增值税及附加

增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。

纳税人：出让土地、房屋权属的单位或个人，即业主。计税依据：增值税的计税依据：官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。增值税附加的计税依据：本次所缴纳的增值税额。

增值税及附加基准税率：5.3%。即增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加，也就是增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+本次增值税额×3.5%+本次增值税额×1.5%+本次增值税额×1%

二、如何计算增值税及附加税额

（一）影响增值税及附加税额的因素

（1）业主性质（个人或非个人）；

（2）房屋性质（住宅或非住宅，普通住宅或非普住宅）；

【普通住宅】建筑面积

【非普通住宅】建筑面积≥144 ㎡的住宅且套内面积≥120 ㎡，住宅小区建筑容积率在 1.0 以下。

（3）房屋持有年限（满 5年或不满 5 年）；

（4）房屋原值提供发票（有或无）；

（5）官方认可的成交价格【核定价格与网签价格比较（孰高原则）】；

（6）税条例规定的比例（1%-3%）。

（二）增值税及附加优惠政策

（1）只有同时满足下列条件时：（1）出售方为个人；（2）交易房屋为普通住宅；（3）房屋持有年限满5年。才能享受增值税及附加优惠政策。

（2）只要有 1 个条件不满足，均应征收增值税及附加。

三、增值税及附加免征常见情形有哪些

（1）法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，免征增值税；

（2）夫妻析产（包括夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割）的情况下，免征增值税；

（3）直系亲属间赠与，免征增值税；

（4）购买满两年的普通住宅，免征增值税。

第三节 个人所得税

一、什么是个人所得税

不动产买卖过程中的个人所得税是中华人民共和国对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税。

纳税人，为出让土地、房屋权属的个人，即业主。计税依据，为官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为 20%，全额税率为 1%或 1.5%。

二、如何计算个人所得税税额

（一）影响个人所得税税额的因素

（1）房屋原值发票（有或无）；

（2）房屋性质（住宅或非住宅）；

（3）房屋持有年限（满 2 年或不满 2 年，满 5 年或不满 5 年）；

（4）出售方家庭持有套数（是否唯一）；

（5）官方认可的成交价格【核定价格与网签价格（孰高原则）】。

（二）个人所得税优惠政策

1、只有满足下列条件时，个人所得税才会按全额征收，税率 1%或者 1.5%：

（1）交易房屋为住宅，无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单，税率 1%

（2）交易房屋为非住宅，无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单，税率 1.5%

2、只有同时满足下列条件时，个人所得税才会享受免征：

（1）交易房屋为住宅；

（2）房屋持有年限满 5 年；

（3）交易房屋是售房家庭唯一住房。

（三）个人所得税计算总结

（1）商品房个人所得税计算方法（以成交价计算）

三、个人所得税征收中有哪些特殊问题

（一）免征的情形

（1）法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属；

（2）夫妻析产（包括夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割）的情况；

（3）出售房屋产权满五年且属家庭唯一住房；

（二）界定交易房屋满 5 年的标准

（1）均以契税发票填发日期或产权证登记日期，可提供商品房预售合同（只适用于免征个人所得税），以交楼日期为准。；

（2）已购公房：产权证填发日期、原始购房合同签署日期、公有住房上市明细表收款日期，三者孰先原则；

（3）继承的房产可以追溯原产权证登记的日期界定是否满 5 年；

（4）赠与的房产为直系亲属之间赠与的可以追溯原产权证登记的日期界定是否满 5 年；

直系亲属赠与(范围：父母、子女、祖/外祖父母、孙/外孙子女)

（5）夫妻更名的房产可以追溯原产权证登记日期界定是否满 5 年；

（6）遗失补办、破损补办的产权证可以追溯原产权证登记日期界定是否满 5 年。

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