房产税的征收对象 楼市新年“第一击”，来了
原创 刘晓博
新年第一天，楼市就传来一个重要消息：
中国房产税两大试点城市之一的重庆，把起征点上调到每平方米25820元！升幅16.8%，是过去10年来最高升幅。
上面这个截屏，是官方发布的公告。
公告言简意赅，没有过多的解释，懂的人自然都懂。于是，媒体纷纷抢发消息：
《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》规定：
个人住房房产税在主城九区行政区域范围征收，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。
个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。
高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。
所以，公告里说的2倍、每平米25820的单价，其实就是重庆版房产税的起征点。
从2011年开始，国家在上海和重庆启动了房产税的征收试点。这两个试点依据的，都是1986年通过的《中华人民共和国房产税暂行条例》。
也就是说，中国在过去30多年里一直开征房产税。只是个人购房基本不征收，只在重庆、上海搞了试点，征收对象也是少数人。比如上海就搞了新老划断，重庆是只征豪宅和外地人（无社保）。
国家准备进行的新一轮房地产税试点，尚未启动。重庆和上海的试点，可以看做第一轮试点；即将推出的，是第二轮试点。
下面是重庆房产税历年的起征点。
可以看出，11年来起征点最大的涨幅出现在2012年，比上一年大增了22.2%。
2022年起征点的涨幅为16.8%，是历史上第二大涨幅，或者说是10年来最大涨幅。
其中有三年时间，也就是2014年到2016年，重庆房产税的起征点没有发生变化。
起征点的变和不变，是重要的政策信号。
重庆媒体报道说，2022年房产税起征点大幅上调之后房产税的征收对象，重庆楼市欢呼声一片，大家都认为是利好。
因为随着起征点的大幅上调，有一大批房子可以免交房产税了。
重庆房产税的税率是：
独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%。
免税面积的规定是：
纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。
免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人家庭拥有多套应税住房的，按时间顺序对先购的一套应税住房计算扣除免税面积。
按照这些规定，假如你在2021年12月31日在“主城九区”购买了一套单价为25800元的100平方米的第二套住房（有重庆户口），那么你将无法享受这次起征点调整。这套房子需要每年缴纳房产税1.29万元。
还是这套房子，如果你是在今天买的，那么恭喜你，可以不用交房产税。
当然，这只是理论上的算法。实际在征收中，还可以考虑增值税和精装修成本的因素，起征点可以在累加这些因素之后继续提升。
比如你买的房子单价是2.7万元，但带精装修，开发商提供证明说，精装修每平米成本是2000元，这样算下来还是可以免税的。
另外值得关注的是：2022年的新起征点，是2011年的2.6倍。这意味着，过去11年里起征点按照每年平均9.1%的幅度在提升。
这个提升速度，超过了最近几年的平均印钞速度，也显著超过了全国房价的平均涨幅。
重庆的房产税征税基数是购入价，如果你长期不买卖，在通胀的影响下，房产税的压力是越来越小的。
正因为征收面比较窄，征收方式没有摆脱老版“房产税条例”的束缚，所以上海和重庆的房产税试点没有给未来房地产税立法积累太多的经验，所以需要搞第二轮试点。
第二轮试点，估计会在2022年上半年启动，并公布细则。重庆和上海有较大几率，从旧试点变为新试点，到时候征收办法或许会发生新的重大变化。
但不管怎么说，重庆此时宣布调高2022年的房产税起征点，对于当地楼市来说都是一个利好。
这意味着留给市场的空间加大了。
如果你熟悉楼市，应该会知道重庆楼市跟其他大城市相比，有两大特点：
第一，重庆住宅没有限购，外地人无社保可以买。但无论价格多少，都要缴纳房产税。
第二，重庆楼市供应量大，房价长期偏低。
那么，未来重庆楼市将会怎样走？重庆有投资价值吗？
上图是过去3年半（2018年到2021年上半年），按照常住人口计算的，人均土拍可新建住房面积排行。
重庆只有1.77平方米/人，属于供应量偏小的城市。远远低于珠海、长春、青岛等城市。
这说明重庆楼市已经发生了新的变化，历史上的天量土地供应局面有了较大改观。
在2021年12月，当地媒体报道说：重庆商品房库存量为1016万方，去化率周期为6个月。其中，商品住宅库存量增至450万方，去化周期3.1个月。
应该说，上述去化周期都不算长，重庆住宅甚至有短期供不应求的隐忧。
不过重庆住宅中期库存并不少，有大约5450万方，存销比在3年左右。这说明历史上超额供应的土地，尚有待进一步消化。
重庆过去这些年发展方向多变。江北新区设立到2020年，基本上是向北发展。2020年9月以后，随着重庆科学城的设立，以及成渝双城经济圈规划成型，重庆向西发展、跟成都握手的态势比较明显。
重庆的地形非常独特，被多道山梁划分为若干个平行的槽谷，早期发展的重点是上图中的中部槽谷，后来在中心城区的北部规划了两江新区。
未来重庆将向东西两翼发展，进入东部槽谷和西部槽谷，重庆科学城就在西部槽谷。
由于人口增速一般，再加上土地并不稀缺、城市框架非常大，所以重庆未来维持偏低的住房均价，仍然是可以预期的。
在重庆投资购房，跟天津有点类似，需要回归中心。
天津是重点聚焦市内六区，尤其是“上三区”——和平、河西、南开。在重庆购房，则是回归两江四岸核心区。
基本上是上图里的区域。
如果你在当地生活，比较年轻，要兼顾刚需和投资，那么重庆科学城中心区、中央公园等片区，也可以买。
重庆是西部唯一的直辖市，未来在跟成都、西安的博弈中占据天然优势。
此前，重庆已经战胜成都，成为西部陆海新通道的第一核心。
最近国家再次明确，未来的西部金融中心将以重庆为重点建设，重庆在资本市场上或许将获得新利好：未必是建一个新的证交所，可能是一个比较特殊的股权交易中心。
这对于重庆不动产价值的提升房产税的征收对象，也能构成长期利好。
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