买房须知：二手房交易税费征收详细贴士

这几天要被营改增给刷屏了（特别是那些正考虑要进行二手房交易的人群），而且都说这个新政为二手房交易税费给减负了！

但是，我相信很多人都知道了营改增可以少交钱了，但是对于在上海二手房交易税环节具体该交多少？怎么交？符合哪些条件可以不要交等等了解不够透彻，或者说连要交哪些税费和交税条件根本不了解。

所以，首先给大家普及一些二手房交易环节中需要了解的基础知识。

上海如何定义普通住宅标准

（2014年11月20日起执行）：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍）二手房营业税怎么算二手房营业税怎么算，内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

2、年限认定

出售方为二手购入的，则以产权证登记日期计算；为一手购入的（2005年5月31日之前签的预售合同），可按照交易中心调取房屋交接书、契税单完税凭证日期计算。

3、涉及到“全额”申报的，出售方无需提供原始购房合同、全额发票、契税单；“差额”的，出售方需提供原始购房合同、全额发票、契税单；

4、“承诺唯一”是指出售方本人签署税务机关“5年以外家庭唯一生活用房”承诺书；

5、“利润”计算方式

核定价-购入价-购入契税-购入交易手续费-本次交易增值税及附加税-房屋装修款（正式装修合同、正式装修发票、抵用金额上限为装修发票*10%）-还款利息（仅限出售方购入二手房按揭贷款，需提供贷款合同，银行利息清单，银行证明文件）；

6、“契税”首套需要根据房地产交易中出具的买受方家庭情况住房表认定，特别注意的闸北区、杨浦区非沪籍买受方另需要户籍所在地无房证明；

7、“房产税”中“征收价”

非沪籍、外籍人士的即合同价；沪籍首套、非沪籍持CW9人才引进类或满120积分的居住证或其正式居住证满三年的免征；沪籍二套按照家庭人均60平优惠扣除后的面积*此次购房单价核算；

8、部分郊区的区县（闵行、奉贤、青浦、松江、南汇）的增值税附加税税率为0.55 公式为（全额÷1.05）×（5%+0.55%）（增值税率+附加税率）

9、满2年不满5年的普通住宅或满5年不唯一的普通住宅，因为无需缴纳增值税，所以在缴纳个税和契税时没有增值税抵扣的。shqianyy

最后，关于营改增后怎么交税也来普及一下（来源：腾讯大申房产）

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