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浅谈个人租售自建住宅用房涉及的相关税费

51税知网2年前 (2022-10-31)知识库47

随着经济的发展，在我国房地产市场中，个人在国有建设用地上自建住宅用房的租售也算是一个比较常见的现象。而且我们日常的评估工作中也会接触到个人自建住宅用房的评估业务，那么个人自建住宅用房在租售过程要交什么税费呢？

在房地产交易过程中，主要涉及的税费有增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加、印花税、土地增值税、土地使用税、房产税以及个人所得税等。但是国家在个人租售自建住宅用房的税费上面给予了很大的优惠，上述税费并不是都要缴纳的，具体如下：

一、个人出租自建住宅用房

1、月租金收入未超过10万元的免征增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加。

根据《关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

另外个人出租房屋税率，根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、国务院《关于教育费附加征收问题的紧急通知》等规定：城建税、教育费附加及地方教育费附加为增值税的附加税，以实际交纳的增值税为计税依据；如果增值税免征，城建税、教育费附加及地方教育费附加等附加税自然就不需要交纳了。

但是，如果你家出租自建的住房个人出租房屋税率，平均月租金超过10万元的话，那就不能免征增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加了。

2、按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税、印花税

根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；同时，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

3、个人所得税

个人所得税有两种征收方式：

（1）第一种是按照个人所得税法规定计算的。应交纳个人所得税：每月（次）收入不超过4000元时，应纳个人所得税额＝[每月（次）收入额－准予扣除项目－修缮费用-800]×10%；每月（次）收入超过4000元时：应纳个人所得税额＝[每月（次）收入额－准予扣除项目－修缮费用]×（1-20%）×10%；准予扣除项目包括交纳的增值税、房产税、印花税等；修缮费用一月（次）最多扣除800元，没有扣完的部分下月继续扣，扣完为止。

（2）第二种是为了方便管理，根据《国家税务总局关于个体工商户定期定额征收管理有关问题的通知》个人所得税附征率应当按照法律、行政法规的规定和当地实际情况，分地域、行业进行换算。个人所得税可以按照换算后的附征率，依据增值税、消费税的计税依据实行附征。

二、个人出售自建住宅用房

1、免征增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第15项：个人销售自建自用住房免征增值税。

跟个人出租自建住宅用房一样，城建税、教育费附加及地方教育费附加为增值税的附加税，如果增值税免征，城建税、教育费附加及地方教育费附加等附加税也是免征的。

2、免征印花税、土地增值税

根据财政部发布的《国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税[2008]137号）第二条：对个人销售住房暂免征收印花税。

根据财政部发布的《国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税[2008]137号）第三条：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

3、个人所得税

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

根据国家税务总局发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第三条：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。