直系亲属间赠与房产税收政策解析
——这是邓叶芳律师第22篇原创文章
“房屋赠与”涉及到两方主体（赠与人vs受赠人）。如果赠与人与受赠人之间没有减免税款的法定情形，则在税法上赠与将视为买卖，税务局将按照内部评估价作为计税依据计算税款，即便双方认为是赠与或者O元转让。而如果存在减免税款的法定情形，则将享受相应的免税政策。
一、要了解免税政策，首先需要明晰房屋买卖双方需要缴纳何种税款。
第一，房产转让人需要缴纳的税种包括：
①个人所得税；
②增值税及其附加税费；
③土地增值税；
④印花税。
第二，房产受让人需要缴纳的税种包括：
①个人所得税；
②印花税；
③契税。
根据上述可知：我们生活中所说房产交易缴纳的税款可不是针对一个税种，而是多个税种。
二、近亲属之间赠与房产，转让人涉及税种是否享有税收优惠政策呢？
（一）个人所得税，免征，
PS：但需要提供以下材料：
第一房地产税收政策，赠与双方当事人的有效身份证件；
第二，房产所有权证；
第三房地产税收政策，公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书
第四，房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”；【因地方政策不一致，该项可能不需要】
第五，《个人无偿赠与不动产登记表》
法条依据如下：
1、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》
发文机关：国家税务总局
发文日期：2006年09月14日【营改增之前】
时 效 性：已被修改
发文字号：国税发〔2006〕144号
施行日期：2006年09月14日
1.个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：
（1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》（见附件）；
（2）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；
（3）属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。
上述证明材料必须提交原件。
税务机关应当认真审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。
2． 对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
2、《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》
发文机关：财政部,国家税务总局
发文日期：2009年05月25日
时 效 性：已被修改
发文字号：财税〔2009〕78号
施行日期：2009年05月25日
一、 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
二、 赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：
（一）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条规定的相关证明材料；
（二）赠与双方当事人的有效身份证件；
（三）属于本通知第一条第（一）项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。
（四情形的，还须提供）属于本通知第一条第（二）项规定公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。
3、《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》
发文机关：财政部,国家税务总局
发文日期：2019年06月13日
时 效 性：现行有效
发文字号：财政部、税务总局公告2019年第74号
施行日期：2019年1月1日
……二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。
（二）增值税及其附加税费，免征
法条依据如下：
4、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
发文机关：财政部,国家税务总局
发文日期：2016年03月23日
时 效 性：已被修改
发文字号：财税〔2016〕36号
施行日期：2016年03月23日
附件三：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》
一、下列项目免征增值税
（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
（三）土地增值税，免征
法条依据如下：
5、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
发文机关：国务院
发文日期：2011年01月08日
时 效 性：现行有效
发文字号：国务院令第588号
施行日期：2011年1月8日
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
6、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
发文机关：财政部办公厅
发文日期：1995年01月27日
时 效 性：现行有效
发文字号：财法字〔1995〕6号
施行日期：1995年01月27日
第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
7、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》
发文机关：财政部,国家税务总局
发文日期：1995年05月25日
时 效 性：已被修改
发文字号：财税字〔1995〕48号
施行日期：1995年05月25日
四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
8、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
发文机关 财政部,国家税务总局
发文日期 2008年10月22日
时效性 已被修改
发文字号 财税〔2008〕137号
施行日期 2008年11月01日
三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（四）印花税：对于个人销售或购买住房暂免征收印花税，但受赠需要缴纳，受赠按照产权转移书据征收50%印花税，税率为万分之五。
法条依据如下：
8、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
发文机关：财政部,国家税务总局
发文日期：2008年10月22日
时 效 性：已被修改
发文字号：财税〔2008〕137号
施行日期：2008年11月01日
二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
9、海南省海口地方税务局关于办理房地产转让印花税征管的通知
发文机关：海口市地方税务局
发文日期：2010年04月28日
时 效 性：现行有效
施行日期：2010年04月28日
二、房地产转让销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为万分之五（财税〔2006〕162号）。房地产买卖双方可自行计算应纳税款，在办税服务厅购买并一次贴足印花税票。
三、2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税（财税〔2008〕137号）。
10、《海南省财政厅、国家税务总局海南省税务局关于增值税小规模纳税人按50%幅度减征相关税费的通知》
发文机关：海南省财政厅,国家税务总局海南省税务局
发文日期：2019年02月13日
时 效 性：现行有效
发文字号：琼财税〔2019〕109号
施行日期：2019年02月13日
三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
三、近亲属之间赠与房产，受让人涉及税种是否享有税收优惠政策呢？
（一）个人所得税，免征。
法律依据同上。
（二）印花税：需要征税。
对于个人销售或购买住房暂免征收印花税，但受赠需要缴纳，受赠按照产权转移书据征收50%印花税，税率为万分之五。法律依据同上。
（三）契税：需要征税。
直系亲属之间赠与不动产卖方需要缴纳契税，计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格，税率为3%。但对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
法条依据如下：
11、《中华人民共和国契税法》
发文机关：全国人大常委会
发文日期：2020年08月11日
时效性：现行有效
发文字号：主席令第五十二号
施行日期：2021年09月01日
第四条契税的计税依据：
（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；
（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
第六条有下列情形之一的，免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
（三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
12、《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》
发文机关：财政部,国家税务总局,住房和城乡建设部
发文日期：2016年02月17日
时 效性：现行有效
发文字号：财税〔2016〕23号
施行日期：2016年02月22日
一、关于契税政策
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。
按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。
（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
四、【案例分析】
老张将一套普通住宅赠与孙子小张（市场价值100万元），假设在过户过程中未发生除过户税费外的其他费用以及不享有税收优惠政策，那么老张和小张需要缴纳多少税费呢？
答：赠与人老张和受赠人小张为直系亲属关系，赠与人老张无需缴纳个人所得税、土地增值税、增值税及其附加税，需要缴纳印花；受赠人小张无需缴纳他个人所得税，但需要缴纳契税和印花税
【赠与人老张需缴纳税费】
印花税（产权转移）=1000000×0.05%×50%=250元
【受赠人小张需缴纳税费】
契税=1000000×3%=30000元
印花税（产权转移）=1000000×0.05%×50%=250元
结论：
近亲属之间赠与房产：
1、赠与人仅需要按照产权转移书据征收50%印花税，税率为万分之五，无需缴纳个人所得税、土地增值税以及增值税及其附加；
2、受赠人需要按照产权转移书据征收50%印花税，税率为万分之五，需要按照3%（或者1.5%或者2%或者1%）缴纳契税，无需缴纳个人所得税。
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