出租房屋等不动产的增值税税务处理
一、基本规定
1.纳税人提供不动产租赁服务，应按按照经营租赁服务缴纳增值税。
2.纳税义务时间：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的租金增值税，其纳税义务发生时间为收到预收款当天。
政策依据：
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）
《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）
二、实务理解
实务中，我们按以下步骤来判断如何缴纳增值税。
（一）税款计算
1.一般纳税人
出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率为11%、10%或9%。
（1）不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关国税机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
注意：不同期间，税率可能是11%、10%或9%。
（2）不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。
一般纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
2.小规模纳税人
单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷〔1+5%）×1.5%
其他个人出租住房，应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
其他个人出租非住房，应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×5%
（1）不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关国税机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
（2）不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。
（3）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关地税机关申报纳税。
其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关地税机关申报纳税。
特殊政策：其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
小结：不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，在不动产所在地预缴，在机构所在地纳税申报。
附加税费随增值税预缴时，城建税的适用税率和和教育费附加征收率按不动产所在地的税率执行。
附加税费随增值税纳税申报时，城建税的适用税率和和教育费附加征收率按机构所在地的税率执行。
（二）纳税申报
1.单位和个体工商户出租不动产预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。
2.单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关，预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
3.《增值税纳税申报表》填表说明：（四十二）第28栏“①分次预缴税额”：填写纳税人本期已缴纳的准予在本期增值税应纳税额中抵减的税额。
4.出租不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。
（三）发票开具
1.出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
2.个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收租金增值税，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，发票开具不应与其他应税行为混开。
3.其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管税务地税机关按规定申请代开增值税发票。
政策依据：
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）
《国家税务总局关于跨境应税行为免税备案等增值税问题的公告》（国家税务总局公告2017年第30号）
总结：
出租不动产缴纳增值税时，先判断纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人，再区分不动产是否与机构所在地一致，再确定计算方法和税率，再计算应纳税款（注意取得预缴税款完税凭证抵减应纳税额），特别要注意开具发票的合规性。
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