生活财税——自然人出租房屋涉税分析

今天，整理了史上最全有关个人出租房屋税收大全，请出租房屋的小伙伴们多加关注~

一、增值税

1、税收征管

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：

（九）不动产经营租赁服务：其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额；个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

《国家税务总局关于发布的公告》（2016年第16号）：

第四条：（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第八条其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

（一） 出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

2、税收优惠

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）：

二、其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可以在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

《营业税改征增值税试点实施办法》 ：

第六章税收减免的处理：第四十九条个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。

第五十条增值税起征点幅度如下：

（一）按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）。

（二）按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。

二、所得税

1、税收征管

《中华人民共和国个人所得税法》（2018年10月）

第六条应纳税所得额的计算：（四）财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

第九条个人所得税以所得人为纳税人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。纳税人有中国公民身份号码的，以中国公民身份号码为纳税人识别号；纳税人没有中国公民身份号码的，由税务机关赋予其纳税人识别号。扣缴义务人扣缴税款时，纳税人应当向扣缴义务人提供纳税人识别号。

第十条有下列情形之一的，纳税人应当依法办理纳税申报：（二）取得应税所得没有扣缴义务人；（三）取得应税所得，扣缴义务人未扣缴税款；

第十二条 纳税人取得利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，按月或者按次计算个人所得税，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。

第十三条纳税人取得应税所得没有扣缴义务人的，应当在取得所得的次月十五日内向税务机关报送纳税申报表，并缴纳税款。

第十五条公安、人民银行、金融监督管理等相关部门应当协助税务机关确认纳税人的身份、金融账户信息。教育、卫生、医疗保障、民政、人力资源社会保障、住房城乡建设、公安、人民银行、金融监督管理等相关部门应当向税务机关提供纳税人子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人等专项附加扣除信息。

《国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知》 (国税发[1999]089号)

六、关于财产租赁所得的征税问题：

（一）纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除

（二）纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时房屋租赁税率是多少，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

（三）确认财产租赁所得的纳税义务人，应以产权凭证为依据。无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。

《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）

一、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）

二、有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：

（一）财产租赁过程中缴纳的税费；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

（四）税法规定的费用扣除标准。

《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：

四、个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

2、税收优惠

《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）：

二、支持住房租赁市场发展的税收政策。（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》

三、对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

三、房产税

1、税收征管

《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）：

第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）：

二、支持住房租赁市场发展的税收政策：（三）对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

四、印花税

1、税收征管

《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）：

第一条在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。

《印花税税目税率表》：

财产租赁合同征税范围包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等房屋租赁税率是多少，税率，按租赁金额的千分之一贴花。税额不足一元地按一元贴花。纳税义务人为立合同人。

2、税收优惠

《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）：

二、支持住房租赁市场发展的税收政策：（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

五、城镇土地使用税

1、税收征管

《国家税务局关于检发的通知》（国税地字〔1988〕15号）：

四、关于纳税人的确定：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

2、税收优惠

《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）：

二、支持住房租赁市场发展的税收政策：（三）对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

六、城市维护建设税

1、税收征管

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）

第二条凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。

第四条城市维护建设税税率如下：

纳税人所在地在市区的，税率为7%；

纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；

纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

七、教育费附加

1、税收征管

《征收教育费附加的暂行规定》第448号：

第二条凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984〕174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。

第三条教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

2、税收优惠

《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税[2016]12号）：

一、将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

为方便资粉们理解，小资接下来给大家举一个暴发户出租房子的例子：

假设王老五（钻石型的）在北京市朝阳区有两套房屋，一套为商业地产，面积100平方米；一套为普通住宅，面积120平方米。两套房屋均拥有土地使用权证，钻石王老五于20x8年9月将两套房屋均对外出租，商业地产租金为5万元/月，普通住宅一个月租金1.2万元/月，租金按照压一付三的方式收取，即预先收取三个月房租，一个月押金，王老五对出租的自有房产负责维护，每月的维护成本，主要是房屋修缮费用，两个房屋均是800元/月,索取了合法有效的发票。那么，这位钻石牌的王老五每月需要交纳的税金是多少呢？注：北京城镇土地使用税收费标准为：24元/平方米/年

首先，商业地产与普通住宅的税收政策是不同的，普通住宅与民生关系

密切，所以税收政策有较多倾斜，因此需要将商业地产和普通住宅分开来计算。

商业地产税金合计 11766.96元， 具体分析如下：

增值税： 50000/(1+5%)*5%=2380.95

城市维护建设税： 2380.95*7%=166.67

教育费附加： 免征

城镇土地使用税： 100平方米*24元/平方米/年/12=200元/月

印花税： 50000/1000*1=50（假设合同中租赁金额未将增值税额单独分开）

房产税： （50000-2380.95）*12%=5714.29

所得税： (50000-2380.95-166.67-200-50-5714.29-800)*(1-20%)*10%=3255.05

普通住宅税金合计1337.6元， 具体分析如下：

增值税： 免征增值税

城市维护建设税： 免征城建税

教育费附加： 免征

城镇土地使用税： 免征土地使用税

印花税： 免征印花税

房产税： 12000*4%=480

所得税： (12000-480-800)*(1-20%)*10%=857.6

总结：王老五20X8年5月份需要交纳的税金合计13104.56元，税前收入62000元，税后48895.44元。

很多资粉们在生活中都应能感觉到，自己把房子出租出去了，但是没有人来找我们收取税金，在这里，需要提醒大家的是，如果没有代扣代缴义务人的话，需要出租人自行去税务机关申报，但是大家都知道我们国家目前还处在什么都缺，就是不缺人的时代，对涉及个人为征税对象的税种，税源分散，变化频繁，不易监控，在没有代扣代缴义务人的情况下，给征管工作带来了很大的困难。不过随着信息技术的发展，大数据，云的发展，相信征管工作所触及的范围会越来越广。

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