房地产交易税费之契税

近期，因为小编身边朋友购房，有机会接触到房地产交易的相关问题，尤其是房地产交易税费问题房屋买卖税费，今天，就先聊聊房地产交易税费之契税：

首先，契税是买方作为纳税义务人的一种交易税费。契税税率为3%—5%（契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案）。

契税的计税依据为成交价格或最低指导价，具体参考如下：

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

接下来，大家一起来关注一下，现行有效的契税优惠政策：

（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施，北京市非首套房契税税率为3%）

首套房：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的房屋买卖税费，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

二套房:家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

那么，哪些情形下，可以免征契税？

（1）在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

（2）根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

最后，我们来看一下，因继承取得的房屋是否需要缴纳契税？

（1）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

（2）按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

以上关于契税的问题，仅供大家参考，具体适用以税务机关以及产权转移登记时收费标准为准。

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