买卖二手房双方要什么税？

首先买卖不破租赁，即便是拿到产权了，如果租约还没到期，租户依然可以继续居住到租约到期，想立刻入住的需要谨慎考虑。

其次只要是有租约的房屋，同等条件下租户对该交易房屋有优先购买权，如租户没有明确表示放弃应有的权利，即便是已经过户，依然可以通过法院判决购买该交易房屋。

如何判定是否明确表示放弃优先购买权呢？

第一：签署《承租人放弃优先购买权声明》如下图，此为最妥当最有效的做法，没有之一。

第二：如承租人不愿意签署，房主应该书面通知承租人，并且保证承租人确认收到书面通知15日内，没有得到购买该交易房屋的意愿即为自动放弃。

3：永居权的确认

设定了永居权的房屋，交易是可以成立，但是只有产权没有居住权，即房主为任何一方设定了永居权的房屋都不可以购买，方式有两种：房主自行设定和法院判决永居权。

房主一般不会自行设定；法院判决的永居权往往会出现在多子女继承的纠纷案中。

签约前需要房主签定《关于永居权的声明》，如图：

4：签约正文

1：基本信息

需注意的问题-本人不能亲自到场签约，需授权委托书，要求本人签署的视频和文本材料。

文本材料包括：授权委托书和承诺书。

以上文件保证签约的合法性，否则本人不同意，代理人无代理权签约，即便是以后追究代理人的责任，对本人也是很大的损失。

文本材料如下：

2：产权性质和抵押

产权性质一定情况下决定了税费的额度，文章后面有详细说明。

抵押情况一定严格按照“北京通”的查询结果写明。

3：租赁情况

房屋无租约的情况下需注意，在交易期间一定不能产生新租约，如若双方同意新租约的产生，一定明确责任。如租户在交易期间产生的新租约，发生了非正常死亡，重大的责任是无法通过协商解决的。所以不建议此期间产生新租约，更不能为了租金因小失大。

4：成交价格和定金

第一个红色框：是网签价，也就是计税的价格，

第二个红色框：配合网签价产生的余额，两个价格相加等于实际成交价格。

第三红色框是定金： 额度只要不超过总房款20%都在法律允许范围之内，任何公司不得高于法律规定；

重点：定金必须支付到房主本人名下的银行卡，代理人无权收取定金（房款），公证委托书的代理人也无权收取定金（房款），法律规定了公证处不能出具含有“代收房款”字样的公证书。

5：付款方式

如因各种原因银行批复的贷款和拟定的贷款金额不相符时，最好选择红色框的选项，既保证了对方过户时间又保证了自己的权益。其他选项慎重选择，可全款可贷款时可以选，必须贷款时就不可以选。

6：凶宅和漏水

“凶宅”在法律上是没有明确规定的，对于法律通说里面的“凶宅”，一般指的是以交易房屋内非正常死亡为准，也就是说正常的衰老性死亡这个法律上是不认定为“凶宅”的，毕竟生老病死那是人之常情，这个不违背公序良俗，当然这只是个大范围的说法，具体到案件时候，这个法官是需要进行审查的，一般情况下要结合居民死亡的医学推断书、报警记录、勘验笔录等综合分析，比如杀过人等，这就需要有相关方面的材料作为支撑，报警记录了，尸检报告、判决书啥的，对于“凶宅”的认定虽然没有严格的法律规定，但是认定程序也是非常严格的。

最有效的识别凶宅的办法：当地派出所会有备案记录，但是派出所没有义务向所有人公开这些信息，所以购房者需要和原业主一同去询问。

另外一种情况是重点：老人自然的生老病死发生在交易房屋里；不能定义为凶宅，但是绝对影响居住体验和再次出售。需要签定合同之前反复给产权方确认，签定相应的违约责任。

今年5月份发生的一笔交易中的事件，已经签约且反复确认房屋没有发生过任何死亡时间，签约价格为399万；但是约产权方去评估的时候，产权方就吞吞吐吐，后来产权方说自己的父亲12年前在居住期间突然病发-脑梗，立刻拨打120进行抢救，当时在120急救车上就去世了，无法判断是在房间里已经去世了，还是最后抢救无效死亡。最后房价便宜了99万即300万继续履行合同。

这是比较和谐处理的，如果产权方不同意便宜99万，是不是就要打官司呢？

本条款基本指顶层的为多，有无墙面变色或者漏水痕迹。顶层漏水的房子很难修复，除非开发商统一做顶层防水。

7：房屋交付

房屋交付的时间节点一般分为：权属转移登记后或者收到全部房款后；一般选择收到全部房款后的为多。

双方协商在交易期间提前交房是否可以？

完全不建议，出现问题以后很难断定责任方，出现纠纷的概率增加。如收到钥匙以后进行装修，但是没有成功办理权属转移登记二手房转让营业税，期间产生的费用无论哪一方责任都需要自己承担。

8：成交价格

由于北京的市场惯例，一般产权方会谈一个净得价，所以税费全部由购买方承担。但是近期出现了一买一卖可以抵扣个税的情况，所以需要注意，在后续要加上一定的补充条款。

9：定金支付

定金支付方式一般分为两种，当然了还有中介公司自行规定的方式，不建议采取，一定记住一点：保护双方合法利益不收到侵害的是中国的法律，而不是任何一家中介公司。

自行支付和银行监管支付，通常采用自行支付，监管支付产权方不能立刻收到定金，也就意味着定金不能马上生效。

10：还款解压

抵押分为银行抵押、机构抵押、个人抵押。只要是在房管局上了抵押的都可以在北京通上查到，有些抵押机构还需要收取产权人的房本。只要谨慎一下问题不大。

重点：一定明确还款解压的时间，以及还款方式，自有资金、购房者资金、机构资金还款都不一样的。

购房者资金解压需要第三方担保机构介入，专款专用，否则人才两空，造成不可估量的损失。

机构抵押的一般情况下属于二抵或者三抵，产权人手中没有房本原件，需要极度谨慎。

11：首付款支付方式

支付时间：一定要明确到具体年月日之前，不能和其他条款互为条件，否则导致无限制的延期且不构成违约。

支付方式：建委监管支付目前没有强制要求，所以一般会选择银行监管支付，重点：某家民营公司也有监管资格，但是银行监管的力度和公信度肯定比一家民营企业要高，一定要选择银行监管支付。

首付款监管的方式：三方虚拟账户监管和产权方银行卡冻结监管，还有更复杂的监管方式不常用。权属转移登记后见到新房本可以解冻使用，银行的监管系统可以看到不动产登记大厅的权属转移登记情况，一般情况银行依然会要求新房本拍照发给银行工作人员进行再次核对，以防万一。

担保支付是在有抵押的情况下使用的，担保支付需要额外支付费用的。

12：权属转移登记

俗称：过户

重点：一定明确时间，不能写什么条件进行过户，否则导致无限制的延期且不构成违约。

13：税费承担

首先明确房屋在缴税时满五唯一的状态，决定了税费的额度。

其次明确税费的承担方，原来所有税费都是购房者承担，近期出现的可退税的情况，需要再次明确，关系到成交价格。

财政部发文称，对居民出售自有住房并 1 年内购房的， 售房已缴个税予以退税优惠

总结：

一、适用范围及区域：

北京全域、个人、住宅：出售自有住房的纳税人与新之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

针对人群：2022年10月1日至2023年12月31日，出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人（一年内有换房需求的人）

区域：北京全域 针对事物：住宅

二、适用期间及时间界定：

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。

出售时间界定：纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准新购住房时间界定（二手房）：纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。

新购住房时间界定（一手房）：住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。

三、退税金额如何计算：

1．新购住房金额≥现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；

2．当其新购住房金额＜现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。新购住房金额≥现住房转让金额：退税金额＝现住房转让时缴纳的个人所得税；

新购住房金额＜现住房转让金额：退税金额＝（新购住房金额÷现住房转让金额）x现住房转让时缴纳的个人所得税注意：原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

四、共有住房出售应如何计算自己份额的退税金额：对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

若A与B按份共有一套房屋，此房为不唯一住宅，其中A占50％，B占50％，如果两人出售则每个人所占的售房比例为50％，以此类推。

五、如何发起退税申请：

各城区税务所（线下单独办理缴税业务）；

各城区不动产登记事务中心联办窗口的税务窗口；

各城区安排的退个税分所不同，后期还需根据实际业务情况进行进一步核实。

六、提供材料：

①纳税人身份证件；

②现住房的房屋销售合同（网签合同）；

③新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；

④新购住房为新房的，经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件；

⑤出售原住房个人所得税票；

⑥购买现住房契税的完税时间或不动产权证；

⑦居民换购住房个人所得税退税申请表；

⑧收款的一类账户银行卡，最好为工商银行，余额50元，其他标准参照退税标准执行。

个税的征收标准：按照是否追溯到购房原值分为全额1%或者差额20%。

计税标准为网签价，一般2003年以后的交易的房屋都可追溯到原值，1998年开始的房改政策，1996年第一根网签进入到中国，1998年开始房产交易，细心的你会发现以前有很多房本或者票据都是手写的，一般这样的情况99.9999%可以认定为追溯不到原值，可以按照1%征收，房产类型一般为：房改房也叫公房，通俗的讲当时单位分的房子，1998年房改的时候可以折合工龄+少交一部分钱（第一笔银钱收据）就可以变成私产，现在也有历史遗留的房改房是刚办理的产权证。

房改房在今天说的政策以前就是可以退税的，只是退的税种是：契税；时间周期基本相同，周期为一年，不是规定的时间。退税人是直系三代人，比今天的要稍微宽松一些。

个税的计算公式：

14：签字权

1：房地产经纪公司必须要有房管局备案，否则无签约权限；备案证明如下图，业务类型必须包括“存量房转让经纪”。

2：经纪执业人员持有经纪人资格证书，证书如下图；

3：经办人同经纪执业人员要求一致，否者无签字权限。

备案证明

全国经纪人资格证书

第五节 网签

网签指的是在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"，签合同后可以撤销。

网签号： C开头为中介公司网签，CP开头为自行网签；如图：

网签注意事项：

个人基本信息准确无误，网签价和贷款金额和实际对应。

网签价是计税价，最常见的网签价：

1：最低过户指导价×建筑面积，适用于：全款或者少贷款，也是最低缴税的价格。举例：亲属之间买卖房产，想以1块的过户是不是可以？ 是可以的，但是缴税时自动调成最低过户指导价。

2：数字定义网签价：468万，北京五环内的非普界定线，适用于：商品房，目的是最大限度贷款且税费最少，详细见下图；

普通和非普通的定义：

普通住宅，必须同时具备下列 3 个条件：

（1）容积率：1.0 以上（含），以估价报告认定为准。

（2）建筑面积：140 ㎡以内（含），以不动产权证书标注为准。

（3）环线指导价：总价或者单价满足其一即可。

3：实际成交价×90%/95%,适用于：公房、商品房的普通、危改的二类。

4：实际成交价=网签价，场景：产权人需要资金来源证明，多数是出国的资产证明。

5：按照自己贷款需求制定适合自己的网签价，需结合后面的贷款进行。

第六节 面签 批贷

本节涉及内容较多较为复杂，不过只要认真读几遍肯定是能读明白的。

面签：向银行申请贷款

贷款方式：商贷，公积金和组合贷款，重点：商贷。

公积金和组合贷款，进入主页-专栏-公积金板块详细讲解

商业贷款的贷款市场报价利率（LPR）是什么？

贷款市场报价利率（LPR，即 Loan Prime Rate）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷 款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款 市场报价利率的基础上，由指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价的平均利率 并对外予以公布。

LPR是浮动的，但是加减基点是固定的；相当于以前的基准利率是浮动的，折扣是固定的。

商业性贷款评估

评估费：由贷款银行承担，不需要购房者缴纳评估费。在市属纯公积金以及国管纯公积金贷款中，由北京住房公 积金管理中心承担，不需要购房者缴纳评估费。

评估值：和上一节网签价的第3小项是相呼应的。

评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值减去法定优先受偿款。因此，评估价值一般比成交价值低，通常到成交价的 90%-95%。

商业性贷款比例

此为倒推的模式，因为有评估值和成交价 价差。普通住房和非普通住房在第五节网签价的第2小项有说明。

首套二套的认定标准

认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构。

认定标准：

1：首套房，是指借款人在全国范围内，没有通过贷款购买过住房，也就是无贷款记录；同时还需满 足在北京市目前没有住房。

2：区分首套与二套，是以家庭为单位。在北京市无住房，不仅仅指借款人本人无住房，还包括借款 人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套 数。

3：住房贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括北京市；不仅包括住房商业贷款记录，还包括住 房公积金贷款记录；曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款，不论是否结清，都算贷款记录。

4：贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者 抵押经营贷，不计算贷款记录。

5：只统计北京市内的住房，不统计北京市之外的任何房屋；住房的范围包括经济适用房、已购公房、 商品住房、平房，不包括商业用房、办公用房。

6：2017 年 3 月 24 日之后，借款人离婚不满一年的，申请贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房， 认定为二套。

7：购房人本人无固定收入，由其父母担保还款（父母须为在职人员），直接认定为二套贷款。

举例： 在北京以外的其他城市有过贷款（无论是否结清），在北京没有购买过任何房产；贷款算2套，缴税算首套。

总结如下图：

2笔贷款未结清-拒贷

如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形 （以下为合法解决方案，千万不要做虚假材料，虚假材料不但收费高且直接拒贷）

（1）可开具兼职收入证明（需要是合理兼职并匹配流水）；

（2）男女朋友共同借款；

（3）父母作为担保人；

（4）可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入；

（5）接力贷，借款人为所购房屋的所有权人，父母或子女作为共同借款人。

贷款年限如何确定

房龄：一般要求房龄在 40 年以内，同时还需满足：贷款年限+房龄≤70 年（各银行之间有差异，一般不超过 70 年）；

借款人年龄：贷款年限+借款人年龄≤70 周岁，最高可放宽到85岁，一着为房奴终身为房奴；85岁多么可怕的数字，人没了贷款没还清，像愚公移山一样这辈人还不完，下辈人接着还。

最长贷款年限：不超过 25 年；

以上三点同时满足，以贷款年限短的为准。

银行针对哪些情形会拒贷

（1）虚假贷款申请资料（包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假婚姻证明、虚假购房合同等、虚假 工资流水）；

（2）征信记录非常差（包括但不限于：信用卡止付或呆账，进入征信黑名单）。原则上说，近两年内 连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况； 常见的是大学时期的助学贷款，仅有几毛钱没有结清，处在一直逾期的状态。

（3）虚假房地产交易。（包括但不限于：买卖双方为亲属关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为）；

（4）收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房地产支出（总负债）与收入比应控制在 50%以下（含），也就是收入应至少达到总负债月供的 2 倍；

（5）近期有消费贷、信用贷之类贷款未结清的； 国家明令禁止抵押贷款不能作为首付款进入房地产市场二手房转让营业税，不但拒贷还会要求结清抵押贷款。

（6）有在途未结案的诉讼，涉及到经济纠纷被告的。

批贷

贷款批准时银行会出具该有银行章的批贷函，一定要和银行方面核实批贷函的真伪，不能通过中介告知；如虚假批贷函导致权属转移登记后不可能放款，产权方永远拿不到银行的尾款。

面签的地点一定是银行，不能是中介公司。

第六节 税费

常见税种：契税、增值税及附加、个税（最新个税前面讲了）、土地出让金、综合地价款、印花税

不动产登记缴税步骤：备件准备 —— 线上预审 —— 现成办理

特殊情况也可线下直接办理

官方承诺5个工作日出结果，一般1个工作日即可，有效期60个自然日。

契税

缴税方：购房者

详细计算方式如下图：

契税免征或者减征的常见情形有哪些

（1）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、 外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税。

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税。

（3）居民在 2003 年 3 月 1 日之后上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品住房，按新购房屋 与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。

（4）出售成本价房产一年前后（以网签时间为准）购房可减免相应契税，祖孙三代内直系亲属可享受；祖孙三代直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙 子外孙女。

若购房时网签价低于出售时网签价，则契税全免，差额部分可以继续使用。

（5）拆迁后购买房屋，如果仅产生契税，在缴税当时，凭拆迁协议可以直接减免契税，祖孙三代内直 系亲属可享受此优惠（拆迁后契税减免无时间限制）。祖孙三代直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶 奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子外孙女。

若购房时网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。 注意：儿媳、女婿、公婆、岳父母及兄弟姐妹不算做直系亲属。

增值税及附加

纳税人：出让土地、房屋权属的单位或个人，即购买者。

2016 年 5 月 1 日以后办理个人转让住房产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。个人销售、 转让土地使用权、建筑物及其土地附着物应按照“销售不动产”税目征收增值税，税率为 5%，2019 年 3 月 7 日起，对增值税小规模纳税人减按 50%征收城市维护建设税（税率 3.5%）、教育费附加（费率 1.5%）、地方 教育附加（费率 1%，远郊区县免征）。即：

①增值税额 = 转让收入 × 5%；

②城建税 = 增值税额 × 3.5%；

③教育费附加 = 增值税额 × 1.5%

④地方教育费附加=增值税额×1% 综上所述：

北京市城八区增值税及附加=转让收入×5.3%； 北京市远郊区县增值税及附加=转让收入×5.25%；

北京市城八区包含：朝阳区、海淀区、丰台区、东城区、西城区、石景山区、亦庄经济技术开发区、 门头沟区。

增值税及附加计算总结

免征情形：

1：继承

2：夫妻更名

3：直系赠与

重点：

此处直系认定标准为：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙 子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。

个税

纳税人：产权方

免征条件：住宅、满五唯一

免征情形：同增值税

个人所得税计算总结

可大致总计为：公房1%；商品房差额20%。

土地出让金

不太常用的税种，且金额小，总结一下就好了。

公房：成本价购买的：由买受人于权属转移登记时缴纳土地出让金，缴纳金额=该套房屋建筑面积×当 年成本价格×1%。（成本价：城六区：1560 元/㎡；近郊城区：1290 元/㎡；远郊县：1120 元/㎡。）

可以理解为：15.6元（12.9元/11.2元）×建筑面积

二类经适（通俗理解：回迁）：网签价×3%

综合地价款

一类经适：2008 年 4 月 11 日之前（含）购买的经济适用住房，满 5 年后交易的，按照下列公式计算土地出让金： 较高值（网签价，核定价）×10%。

2008 年 4 月 11 日之后购买的经济适用住房，满 5 年后要交易的，政府可优先回购。政府放弃回购的， 按照下列公式计算土地出让金：【较高值（网签价，核定价）-原购房价格】×70%。

经济适用住房购买时间界定的依据为签署购房合同的时间，而不是缴税或不动产权证书登记的时间。

两限房：限价商品房产权证登记日期或契税票填发日期满五年后方可上市交易； 上市交易时缴纳【较高值（网签价，核定价）-原购房金额】×35%的土地价款。

土地出让金和综合地价款总结

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