惊爆!上海豪宅卖白菜价仍遭冷落,了解真相的我背后发凉~
价格上,随着这轮楼市上涨,上海内中环的价码早就不可“同日而语”。
内环内普遍在15W上下,内中环也要10W左右了,就连外环外的一些板块诸如莘庄、唐镇、淞宝、徐泾等也都6-7W的节奏了,这个内环内的康鑫家园开出6-7W的价格,还是一手新房,可谓惊爆眼球!
上海市中心在售豪宅版图
那再对比地价,2015、2016年上海出了数十个“地王”,诸如松江泗泾、浦东周浦、宝山顾村等,部分郊环地价达到4-5W/平米,按照正常建安成本,未来保本售价都要在6-8W,与之相比,静安康鑫家园更是划算。
上海地价分布图(板块最高价)
然而,即使这样一个好地段、低价位,开盘却备受冷落,意外滞销。要知道,在2017年及以前,这样价位的房子,都要找关系、拼现金、给“茶水费”才能买到一套的。
于此同时,越来越多上海豪宅降价求售甚至滞销的消息随之传来。
该文章说,在目前楼市成交疲乏的情况下,豪宅这个品类的成交量也跌入冰点,甚至在去年的第四季度,上海非常知名的某豪宅居然出现了0成交。
还说,就像上面的某知名豪宅,虽然进行了降价,但是却出现了0成交的结果,就是因为其对外报价太低,导致豪宅的高端性缺失上海卖菜,……最终该项目以冷清收场。
这篇文章说,单价10万/㎡,同类可比楼盘售价12~13万/㎡,可比地段地价10~12万/㎡,房价比地价还便宜,难得机遇,罕见供应 不容错过!
还说,只有80套 公证处摇号销售 产权:上海七十年纯住宅产权 今年6月即可交房 即买即住!
那么,豪宅卖白菜价仍遇冷,背后原因何在?
市场信心明显降低
上海的有钱人开始看空豪宅市场。
“他们对市场信心一下降低很多,如今再也没有那种带着冲动去投资一套的事发生”一位多年专注于上海高端住宅市场的营销人员表示。
不买房,大额资金去了哪里呢?
通过大量实地接触豪宅客户,该老总说,一是不少人觉得当前股市是个低点,有抄底机会,就把资金注入进去,二是通过自己的一些办法和渠道,把钱出到海外去。
总体而言,现在很多人,已经没有之前投资豪宅的冲动,反之,把钱放在别处的意愿在增强。
前景堪忧,城市价值风向在变
近年,上海旁边的杭州突然崛起,甚至有着“金融中心在上海,科创中心在杭州,沪杭双核发展”的说法。
身边不少上海人开始往杭州跑去工作,至少沪杭两地来回跑。
北京、中西部等地名校毕业生,互联网专业的,也多选择去杭州找工作。
不少创业公司、科技公司、新媒体公司都把总部设在杭州,而非上海。
最近,一篇“北上广”将不复存在!上海的黄金时代已谢幕,这座城市注定要为它的保守付出代价。文章被疯转上海卖菜,可见说到了上海的痛点上。
文中作者以一位互联网从业者、上海人的身份,去审视上海创业的高门槛、上海人的高姿态,年轻人的不思进取,进而得出上海早就开始掉队的结论。
BAT这种级别的公司,和上海从来没有关系。
过去的成功也可以成为一种负担
拜错师傅学香港
屌丝完胜体面
根深蒂固的打工文化
其实,前两年财经圈开始讨论深圳会不会超越上海的话题,现在,沪杭平起平坐的论调一再响起,这些舆论、热点的变化预示着城市价值的风向在变化。
如果说过去20年是一线城市黄金十年,那么接下来20年或许是杭州、南京、武汉、成都、重庆等二线城市极具增长力和凝聚力的20年。
十九大给出的时间表,2035年中国实现基本现代化,现在仅有的北上广深是远远不够的。现在还有近20年的时间。
未来,如果一线楼市涨2倍,那么二线就会涨3-4倍。
上海土著欧神,开始把北上房产转移到重庆等房价低洼的中西部,“卖掉上海一套,在重庆买10套”,背后考虑的是资产的增幅和安全性。
而我身边的上海人,特别是上点年纪的、这一代稍微有点积累的,都在澳洲、东南亚等地购置了房产,“英语不会讲没关系,会说上海话就行了,在悉尼、墨尔本你说上海话就可以畅行无阻,大家都听得懂~”一位上海老者如此说到。
还有一些新中产家庭,趁着欧洲小国如希腊、塞浦路斯、西班牙等债务困境,花费200万人民币,就可获取欧盟国身份,子女接受西方教育,家人在当地做点小生意,也在谋划布局了。
你要知道,这两年,上海人海外房产投资仅次于北京,位居全国第二,是杭州、深圳、南京等地8倍以上,可见上海人是多么热衷海外。
而他们的钱,很大程度是从上海楼市获利而来。
调控政策乌云密布
上海人买房,已经由“攻”变为“守”的心态。
卖出容易,买入难。
限购限贷政策,使得大部分已经买了几套房的人:
● 卖出1套,无法买入1套,没房票了或者首付不够
● 卖出2套=置换一套 好的房子真的很贵
本来收不收房地产税,各执一说,关键是信息都没按照既定的时间节点去联网。
但是这次“两会”上,透露出重大消息,房地产税正在路上,少则3年,多则5年,房地产税或将开征,这成为富人头上的一朵乌云,越来越厚重。
一位身边的人,注册了30多个公司,就是为了买房,你说,他还缺房子吗?这种市场及政策环境下,他还有买的动力吗?
北京超过200万的抵押贷款已经不做,银行或许认为这类城市有房价下跌的金融风险,已经在“做空”楼市。
讲到这儿,有人说,这些都是个案,是事实的一方面,发展多年的上海楼市,经历风浪无数,真有你说的那么不堪吗?
笔者也在思考同样的问题,细究下来,上海豪宅市场真实情况到底是怎样的?
1、供应极度缺乏
上海的豪宅市场,都在消耗之前的尾盘,有的甚至仅剩一套两套在售。
2017年,10W+以上的楼盘,仅发出2张预售证,一个是瑞虹新城,一个是古北壹号。
2018年至今,内环内仅发出首张预售证,就是静安康鑫家园。
根据不完全统计,去年至今,预计单价达到10w+楼盘,在排队等证的,有49个。*注:包含老盘加推。
静 安(7个)
九龙仓静安壹号 静安寺
华山公寓 静安寺
大宁金茂府 大宁
静安府 彭浦
苏河融景 不夜城
金融街融府 不夜城
嘉天汇 曹家渡
黄 浦(5个)
泛海国际住区·璞境Ⅱ 黄浦滨江
复兴珑御 老西门
翠湖天地隽荟 新天地
融创滨江壹号院 世博滨江
凯迪迪美逊公寓 打浦桥
徐 汇(6个)
漓江山水三期 华泾
云锦东方 龙华
徐汇公园道壹号 龙华
百汇园 龙华
尚汇豪庭 田林
嘉御庭 衡山路
长 宁(2个)
朗诗新西郊 西郊
壹公馆 中山公园
普 陀(3个)
高尚领域 真如
绿地海珀玉晖 武宁
宝华城市之星 光新
虹 口(2个)
珠江铂世外滩界 北外滩
瑞虹新城·悦庭 虹口内环
杨 浦(8个)
信达泰禾上海院子 新江湾城
融信世纪江湾 新江湾城
保利翡丽甲第 东外滩
八埭头滨江园 东外滩
阳光城滨江悦 东外滩
上海华发公馆 东外滩
首创天阅滨江 东外滩
阳光城檀悦101 东外滩
闵 行(5个)
上海桃花源 浦江镇
宝华源墅 浦江镇
上海星河湾2期 颛桥
古北金鹰府 金虹桥
名都城三期 金虹桥
浦 东(11个)
陆家嘴壹号院 陆家嘴
中信泰富九庐 陆家嘴
恒大滨江华府 陆家嘴
中粮前滩海景壹号 前滩
晶耀名邸二期 前滩
前滩东方逸品 前滩
海航前滩领航 前滩
滨江一品苑 塘桥
仁恒公园世纪 塘桥
九龙仓滨江壹十八 塘桥
万科翡翠滨江 源深洋泾
2、高净值客户确实在减少
现在入场的,都是改善型刚需。
这类人群已经对好房子有了基本的认知,在选择的时候,会反复比较具体的产品,所以,胡乱买一套的时代一去不复返。
限购限贷背景下,每一套都是最后一套,肯定要慎重。
那类似康鑫家园这样的楼盘,毛坯交付,房型落后,小区规划欠缺,即使价格便宜了,也很难受到认可。
3、仍有捡漏机会
对于高端自住客户来讲,当下,特别是2018年下半年,还是值得考虑出手的。
2018年开发商要卖房还债,降价。
2018年上半年压得死死的,下半年或许能松动一把。
一些好的项目还是很抢手,比如那种周边价格10-15万,但是新盘开出来8万的。
不过,也不会平白无故让你占到便宜的,找关系、合同卡死、茶水费等,还是要做好心理准备的。
比如近期融创闵行某盘,400套,收了1000个筹,传出茶水费……
再比如徐汇滨江某盘,年前,几百套大户型开出来,一下抢光,旁边12W,该盘8W,但是明确要求全款,真像印钞机、富人收割机……
但是,买到的,还是赚了。
所以,上海豪宅,买一套少一套,且买且珍惜。
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