房租税 【每周经济学】价格管制的利与弊

华人经济学家张五常有一篇经济学论文《一种价格管制理论》 ，文章中提到了一个词汇“价格管制”。价格管制跟收税不一样。如果一间公寓的租金市价是100元，政府说这100元中要征收40元的税，政府就变成了二房东，也就是说房租的60%归房东，40%归二房东一政府。这叫收税。

但价格管制不是收税。政府不要钱。政府只是说，这房子的租金100元太高了，需要加个限制，租金不能超过60元，这样房东就少拿了40元。这少拿的40元，政府并没有得到。

这时会产生什么后果呢？张五常在他的这篇论文里告诉我们两个命题。

第一个命题，价格管制必然导致资源价值的耗散。

一间租金市价明明是100元的房子，非要按60元租出去，它最后就会落到那些使用价值只有60元的人手上。这房子最后就只值60元，而本来应该实现的那40元的价值，就白白地耗散掉了。

简而言之，就是每当资源不能用到刀刃上时，它就不那么值钱。

第二个命题，人是追求损失最小化的动物。

在人们被迫展开价格以外的竞争时房租税，他们就会选择那些能够最大限度地挽回损失的竞争方式。

这些方式，要么能让资产重新落到估值较高者的手上，要么能改变契约的结构从而减少不必要的交易费用和竞争损耗，要么是这两种方式的有效组合。不管怎样，人们希望将价格管制所引起的价值耗散降到最低。追求利润最大化与损失最小化，是人性同时具有的两个侧面。

我们可以推测一下，在房租管制下的房东，会有什么样的对策？

第一，他首先会纵容一下自己的偏好，比如选择租户。有小孩的，不租：养狗的，不租；养猫的，更不租。

第二，房东可以用捆绑销售的办法。房东对租户说，这房子因为政府的管制，现在只收60元，然后问你 要钥匙吗？而钥匙就值40元。这是所谓的“钥匙金”(key money)。

第三，老板把房子租给自己的员工，房子的租金不会违反政府的管制，60元而己房租税，但另外那40元老板可以从员工的工资里扣除。说起来也名正言顺：员工能够享受低房租的宿舍，工资低一点也是可以理解的。通过这样的办法，老板就把损失的40元挽救了回来。

同样，租户实际上也要付出代价。去讨好那个房东，是一种成本：去讨好那些中介，也是一种成本，毕竞要让中介给我们找一家原来市值100元，现在只需60元的房子并不容易。

最终的结果是，租户要给中介付“鞋金”(shoe money)。就是说，中介替我们找房子，实在太辛苦，把鞋子都给磨破了，我们另外给中介40元买鞋子用。最后租户付出的全部代价，其实也接近这100元。

这些做法虽然违反了政府的管制政策，但其实还算一件好事。因为他们能够使得这房子尽量回到那些用途价值更高的人手上，只不过是竞争的方式更迂回了，没有直接付钱那么直截了当。

第四，改变房屋的用途。通常房租管制，只适用于民用的房屋，而商用地产不受房租管制的影响。这时，房东就会把原来的民用房转为商用。

本来这房子用于民用能够收到100元的租金，用于商用只能收到80元租金。但是在价格管制之下，能收到80元总比收到60元要好。甚至有一些房东愿意把自己的老房子推平，重新建仓库或者办公室。长期的效果是，民用房屋的供给更少了，民用房屋更贵了。

不难看出，价格管制越严重，价值耗散就越大，人们设法绕过政府管制的积极性也越大；而政府围堵的力度越大，人们采用的对策就越迂回，其中白白浪费掉的竞争成本也越大。从这个角度看，价格管制之下，形形色色的违法活动以及它们出场的次序，也都是可以理解的。

我们经常听到有人说，这个政策可是好政策，只不过执行起来比较困难，你是怎么理解这句话的呢？

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